Sun Hills Небуг

Застройщик: Метрикс Development · класс: Бизнес ·

Sun Hills Небуг — новостройка в Туапсе. Цены начинаются от 8 680 000 ₽.

от 8 680 000 ₽

«Sun Hills Небуг» — жилой комплекс бизнес-класса в Туапсе (с. Небуг) от застройщика Метрикс Development. Статус: строится. Квартиры от 8,7 млн ₽. Справочные сведения — из официальных источников застройщика; фото и/или ориентировочная цена «от» предоставлены партнёром-агентством (sun-hills.ru, с согласия). Цена ориентировочная «от» (не оферта); планировки и наличие — по запросу.

💬 Цена — как напрямую у застройщика, без наценки для вас. Наша комиссия — от застройщика; вы платите ту же цену и получаете независимый подбор и честный расчёт доходности.

Правообладатель информации и фотографий — застройщик «Метрикс Development»; данные из официальных источников застройщика / реестра проектных деклараций 214-ФЗ.

Запросить планировки и актуальную цену

Характеристики

Тип недвижимости: Квартиры
Класс жилья: Бизнес
Застройщик: Метрикс Development
Город: Туапсе
Район: Небуг
Цена: от 8 680 000 ₽
Видеообзор: смотреть на странице ↓
Источник данных: официальный источник застройщика →

Видеообзор от застройщика

Шахматка квартир

Шахматка появится после получения актуальной выгрузки от застройщика.

Инвест-оценка (от 8 680 000 ₽)

Оценка чистой доходности от посуточной аренды · Туапсе

3.6–6.4% годовых

Цена объекта в расчёте: 8 680 000 ₽ · налог: НПД 4% (самозанятый)

Сценарий	Загрузка	Расходы	Выручка/год	Чистыми/год	Доходность	Окупаемость
Пессимистичный	45%	35%	500 016 ₽	312 010 ₽	3.6%	27.8 лет
Базовый	60%	30%	666 688 ₽	448 015 ₽	5.2%	19.4 лет
Оптимистичный	75%	25%	776 293 ₽	558 931 ₽	6.4%	15.5 лет

⚠️ ⚠️ Туапсе: разлив нефтепродуктов (весна 2026) у морского терминала и НПЗ затронул пляжи (Центральный, Небуг, Ольгинка); к началу лета большинство очищено, сезон официально не отменён, но спрос осторожный — часть туристов отменяла брони. Город промышленно-курортный (НПЗ на берегу), пляжный турпоток ниже Сочи. Оценку доходности 2026 считайте крайне осторожно.

Как мы считаем (честно):

Помесячные ставки в Туапсе — оценка по форме сезонности побережья, отмасштабированная к летнему среднему из источников ниже.
Загрузка (occupancy) — ОЦЕНКА: ни одна площадка не публикует реальную загрузку по адресам. Мы показываем диапазон по трём сценариям.
Доходность считается ТОЛЬКО от аренды. Возможный рост цены актива в расчёт не включён (это не арендный доход).
Расчёт по налогу самозанятого (НПД 4%). При других режимах (ИП УСН 6%/15%, НДФЛ 13%) чистая доходность будет ниже.
Фактический результат зависит от конкретной локации внутри города, состояния объекта, качества управления и сезонного спроса (меняется год к году).

Источники: turum.net — посуточная аренда Туапсе · 93.ru — состояние пляжей Туапсе после разлива (май-2026) · «Мир квартир» — цены аренды морских курортов (май-2026)

📐 Как это посчитано — проверяемая методика по шагам · версия 1.0 · данные IV квартал 2025 – I квартал 2026

Что мы честно вычли из доходности

В отличие от рекламных цифр, наша оценка уже после этих расходов:

Комиссия управляющей компании (15–40% от выручки)
Простой в межсезонье (−30–40% к зимней выручке)
Налог на доход от аренды (НПД 4% / НДФЛ 13%)
Амортизация меблировки и техники (~1,5–2% в год)
Подмена: рост цены актива выдают за доходность (часто +15–25% «прибавляют» к аренде)

Сравнить с обещанием продавца →

Получить цены и планировки Рассчитать ипотеку Заказать аудит объекта