Словарь покупателя новостройки

Эскроу-счёт

Специальный счёт в банке, куда покупатель кладёт деньги за квартиру в строящемся доме. Застройщик не может их взять, пока не сдаст дом. Если стройка не завершится — банк возвращает деньги покупателю.

Почему важно: Это главная защита покупателя новостройки: вы не отдаёте деньги напрямую застройщику и не теряете их, если стройка остановится.

214-ФЗ

Федеральный закон о долевом строительстве. Обязывает застройщика держать деньги дольщиков на эскроу-счетах и публиковать проектную декларацию.

Почему важно: Покупка «по 214-ФЗ» означает, что сделка защищена законом, а застройщика можно проверить по официальным документам.

ДДУ — договор долевого участия

Договор долевого участия — основной документ покупки новостройки. Регистрируется в Росреестре, фиксирует цену, площадь и срок сдачи.

Почему важно: Зарегистрированный ДДУ — гарантия, что одну квартиру не продали дважды.

Апартаменты

Апартаменты — формально нежилое помещение. Жить можно, но нельзя оформить постоянную прописку, налог на имущество выше, и при покупке не положен налоговый вычет. Часто стоят дешевле квартиры.

Почему важно: Если покупаете для сдачи — считайте налог и комиссию УК честно: они ощутимо снижают доходность, о которой обычно молчат в рекламе.

Квартира (жилое)

Квартира — жилое помещение. В отличие от апартаментов даёт право на постоянную прописку, более низкий налог на имущество и имущественный налоговый вычет при покупке.

₽/м² — цена за квадратный метр

Цена за один квадратный метр: стоимость квартиры, делённая на её площадь. Позволяет сравнивать между собой квартиры разной площади и разные ЖК.

Почему важно: Маленькая студия может стоить меньше «по цене», но дороже за метр — ₽/м² показывает, где вы реально переплачиваете.

Доходность от аренды

Доходность от аренды — годовой доход от сдачи квартиры, делённый на её цену, уже за вычетом расходов (комиссия УК, простои, налог). Мы считаем только её и показываем диапазоном по трём сценариям.

Почему важно: Рост цены самой квартиры в доходность не входит — его получают лишь при продаже, и это отдельный, негарантированный доход.

Риск (инвестиционный)

Инвестиционный риск — насколько вероятно, что ваша доходность от аренды или сама стоимость квартиры окажутся ниже ожиданий из-за факторов, на которые вы не влияете: санкции (Крым), экология и сезонность курорта (например, разлив мазута в Анапе), перенасыщение рынка, падение спроса и ликвидности.

Почему важно: Высокая доходность дешёвого города почти всегда идёт в комплекте с более высоким риском — это не «лучше», а другой профиль. Поэтому мы всегда показываем доходность и риск в паре, а не одну красивую цифру.

Загрузка

Загрузка — какую часть года квартира действительно занята арендаторами (для посуточной сдачи). По конкретным адресам её никто не публикует, поэтому это всегда оценка — мы честно её так и помечаем.

УК — управляющая компания

Управляющая компания обслуживает дом или апарт-комплекс. В курортных апартаментах часто берёт большую комиссию за управление посуточной сдачей — от 20 до 40% с дохода.

Почему важно: Эту комиссию обязательно вычитают из честной доходности — в рекламной цифре её обычно «забывают».

Переуступка (цессия)

Переуступка прав по ДДУ: вы покупаете строящуюся квартиру не напрямую у застройщика, а у человека, который ранее заключил ДДУ и теперь уступает вам своё право.

Почему важно: Требует особой проверки: согласие застройщика, отсутствие долгов и оплаченность по первоначальному договору.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — оценка недвижимости государством. От неё, а не от рыночной цены, считается налог на имущество. Обычно она ниже того, что вы заплатили за объект.

Льготная ипотека

Льготные ипотечные программы с господдержкой: семейная (для семей с детьми), IT (для аккредитованных специалистов), военная. Ставка ниже рыночной, но есть условия по заёмщику и объекту.

Почему важно: Итоговую ставку и одобрение всегда подтверждает банк — ориентир в калькуляторе не является офертой.

Проектная декларация

Проектная декларация — официальный документ застройщика, опубликованный на наш.дом.рф. Содержит сроки, разрешения, финансовую модель и историю сдачи объектов.

Почему важно: Это первый документ, который стоит открыть перед покупкой: по нему проверяют надёжность застройщика и реальные сроки.