Николай I Hotel & SPA
Застройщик: СЗ АН Инвестиции · класс: Элит ·
Николай I Hotel & SPA — жилой комплекс в Анапа. Цены начинаются от 14 400 000 ₽.
от 14 400 000 ₽
«Николай I Hotel & SPA» — апарт-отель элит-класса в Анапе (ул. Таманская) от застройщика СЗ АН Инвестиции. Статус: строится. Квартиры от 14,4 млн ₽. Данные с официального сайта застройщика (214-ФЗ / наш.дом.рф). Цена ориентировочная «от» (не оферта); планировки и наличие — по запросу.
💬 Цена — как напрямую у застройщика, без наценки для вас. Наша комиссия — от застройщика; вы платите ту же цену и получаете независимый подбор и честный расчёт доходности.
Правообладатель информации и фотографий — застройщик «СЗ АН Инвестиции»; данные из официальных источников застройщика / реестра проектных деклараций 214-ФЗ.
- Тип недвижимости
- Апартаменты (нежилое)
- Класс жилья
- Элит
- Застройщик
- СЗ АН Инвестиции
- Город
- Анапа
- Цена
- от 14 400 000 ₽
- Срок сдачи
- декабрь 2027
- Виды
- на море и горы
- Назначение
- гостиничные номера (отель 5*)
- Источник данных
- официальный источник застройщика →
Шахматка квартир
Шахматка появится после получения актуальной выгрузки от застройщика.
Инвест-оценка (от 14 400 000 ₽)
| Сценарий | Загрузка | Расходы | Выручка/год | Чистыми/год | Доходность | Окупаемость |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Пессимистичный | 45% | 35% | 504 309 ₽ | 314 689 ₽ | 2.2% | 45.8 лет |
| Базовый | 60% | 30% | 672 412 ₽ | 451 860 ₽ | 3.1% | 31.9 лет |
| Оптимистичный | 75% | 25% | 776 391 ₽ | 559 001 ₽ | 3.9% | 25.8 лет |
⚠️ ⚠️ Анапа: разлив мазута (Тамань, дек-2024) сорвал сезон-2025 — загрузка отелей ~42%, спрос −70% г/г. Данные до 2025 ненадёжны для прогноза. Любую оценку доходности по Анапе считайте крайне осторожной.
- Загрузка (occupancy) — ОЦЕНКА: ни одна площадка не публикует реальную загрузку по адресам. Мы показываем диапазон по трём сценариям.
- Доходность считается ТОЛЬКО от аренды. Возможный рост цены актива в расчёт не включён (это не арендный доход).
- Расчёт по налогу самозанятого (НПД 4%). При других режимах (ИП УСН 6%/15%, НДФЛ 13%) чистая доходность будет ниже.
- Фактический результат зависит от конкретной локации внутри города, состояния объекта, качества управления и сезонного спроса (меняется год к году).
Источники: Turum.net — цены по месяцам, Анапа · СберИндекс — сделки с недвижимостью · Snob — мазут, загрузка Анапы 42%, спрос −70% · РИА Недвижимость — цены Анапа/Геленджик
📐 Как это посчитано — проверяемая методика по шагам · версия 1.0 · данные IV квартал 2025 – I квартал 2026
В отличие от рекламных цифр, наша оценка уже после этих расходов:
- Комиссия управляющей компании (15–40% от выручки)
- Простой в межсезонье (−30–40% к зимней выручке)
- Налог на доход от аренды (НПД 4% / НДФЛ 13%)
- Амортизация меблировки и техники (~1,5–2% в год)
- Подмена: рост цены актива выдают за доходность (часто +15–25% «прибавляют» к аренде)
Апартаменты (нежилое) — налог на имущество до 72 000–288 000 ₽/год (верхняя оценка) и нет вычета 260 000 ₽. Это часто не включают в рекламную доходность.
Новостройки рядом — Анапа
18/3
4 Сезона
AVAnta
EDEN Family Hotel
SunGarden Hotel & Spa
Апартамент
Заявка по «Николай I Hotel & SPA»
Пришлём актуальные цены, планировки и шахматку по этому ЖК.