4 Сезона
Застройщик: СЗ «Зодчий двор» · класс: Комфорт ·
4 Сезона — жилой комплекс в Анапа. Стоимость лотов — от 2 020 000 ₽.
от 2 020 000 ₽
«4 Сезона» — апарт-комплекс комфорт-класса в Анапе (Джемете (Пионерский пр.)) от застройщика СЗ «Зодчий двор». Статус: сдан. Квартиры от 2,0 млн ₽. Справочные сведения — из официальных источников застройщика; фото и/или ориентировочная цена «от» предоставлены партнёром-агентством (anapanovostroy.ru, с согласия). Цена ориентировочная «от» (не оферта); планировки и наличие — по запросу.
💬 Цена — как напрямую у застройщика, без наценки для вас. Наша комиссия — от застройщика; вы платите ту же цену и получаете независимый подбор и честный расчёт доходности.
Правообладатель информации и фотографий — застройщик «СЗ «Зодчий двор»»; данные из официальных источников застройщика / реестра проектных деклараций 214-ФЗ.
- Тип недвижимости
- Апартаменты (нежилое)
- Класс жилья
- Комфорт
- Застройщик
- СЗ «Зодчий двор»
- Город
- Анапа
- Район
- Джемете
- Стадия строительства
- Сдан
- Цена
- от 2 020 000 ₽
- Источник данных
- официальный источник застройщика →
Ход строительства — Сдан
Стадия — ориентир; подтверждаем по наш.дом.рф и фото от застройщика.
Шахматка квартир
Шахматка появится после получения актуальной выгрузки от застройщика.
Инвест-оценка (от 2 020 000 ₽)
| Сценарий | Загрузка | Расходы | Выручка/год | Чистыми/год | Доходность | Окупаемость |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Пессимистичный | 45% | 35% | 504 309 ₽ | 314 689 ₽ | 15.6% | 6.4 лет |
| Базовый | 60% | 30% | 672 412 ₽ | 451 860 ₽ | 22.4% | 4.5 лет |
| Оптимистичный | 75% | 25% | 776 391 ₽ | 559 001 ₽ | 27.7% | 3.6 лет |
⚠️ ⚠️ Анапа: разлив мазута (Тамань, дек-2024) сорвал сезон-2025 — загрузка отелей ~42%, спрос −70% г/г. Данные до 2025 ненадёжны для прогноза. Любую оценку доходности по Анапе считайте крайне осторожной.
- Загрузка (occupancy) — ОЦЕНКА: ни одна площадка не публикует реальную загрузку по адресам. Мы показываем диапазон по трём сценариям.
- Доходность считается ТОЛЬКО от аренды. Возможный рост цены актива в расчёт не включён (это не арендный доход).
- Расчёт по налогу самозанятого (НПД 4%). При других режимах (ИП УСН 6%/15%, НДФЛ 13%) чистая доходность будет ниже.
- Фактический результат зависит от конкретной локации внутри города, состояния объекта, качества управления и сезонного спроса (меняется год к году).
Источники: Turum.net — цены по месяцам, Анапа · СберИндекс — сделки с недвижимостью · Snob — мазут, загрузка Анапы 42%, спрос −70% · РИА Недвижимость — цены Анапа/Геленджик
📐 Как это посчитано — проверяемая методика по шагам · версия 1.0 · данные IV квартал 2025 – I квартал 2026
В отличие от рекламных цифр, наша оценка уже после этих расходов:
- Комиссия управляющей компании (15–40% от выручки)
- Простой в межсезонье (−30–40% к зимней выручке)
- Налог на доход от аренды (НПД 4% / НДФЛ 13%)
- Амортизация меблировки и техники (~1,5–2% в год)
- Подмена: рост цены актива выдают за доходность (часто +15–25% «прибавляют» к аренде)
Апартаменты (нежилое) — налог на имущество до 10 100–40 400 ₽/год (верхняя оценка) и нет вычета 260 000 ₽. Это часто не включают в рекламную доходность.
Новостройки рядом — Анапа
Апартамент
18/3
AVAnta
EDEN Family Hotel
SunGarden Hotel & Spa
Времена года
Заявка по «4 Сезона»
Пришлём актуальные цены, планировки и шахматку по этому ЖК.