EDEN Family Hotel

Застройщик: СЗ Развитие · класс: Комфорт ·

EDEN Family Hotel — жилой комплекс в Анапа. Стоимость лотов — от 8 200 000 ₽.

от 8 200 000 ₽

«EDEN Family Hotel» — апарт-отель комфорт-класса в Анапе (Пионерский проспект) от застройщика СЗ Развитие. Статус: строится. Квартиры от 8,2 млн ₽. Справочные сведения — из официальных источников застройщика; фото и/или ориентировочная цена «от» предоставлены партнёром-агентством (anapanovostroy.ru, с согласия). Цена ориентировочная «от» (не оферта); планировки и наличие — по запросу.

💬 Цена — как напрямую у застройщика, без наценки для вас. Наша комиссия — от застройщика; вы платите ту же цену и получаете независимый подбор и честный расчёт доходности.

Правообладатель информации и фотографий — застройщик «СЗ Развитие»; данные из официальных источников застройщика / реестра проектных деклараций 214-ФЗ.

Запросить планировки и актуальную цену

Характеристики

Тип недвижимости: Апартаменты (нежилое)
Класс жилья: Комфорт
Застройщик: СЗ Развитие
Город: Анапа
Цена: от 8 200 000 ₽
Срок сдачи: 4 квартал 2026 года (1 очередь)
Площади квартир: 30 - 60 м²
Расстояние до моря: 500 метров
Источник данных: официальный источник застройщика →

Шахматка квартир

Шахматка появится после получения актуальной выгрузки от застройщика.

Инвест-оценка (от 8 200 000 ₽)

Оценка чистой доходности от посуточной аренды · Анапа

3.8–6.8% годовых

Цена объекта в расчёте: 8 200 000 ₽ · налог: НПД 4% (самозанятый)

Сценарий	Загрузка	Расходы	Выручка/год	Чистыми/год	Доходность	Окупаемость
Пессимистичный	45%	35%	504 309 ₽	314 689 ₽	3.8%	26.1 лет
Базовый	60%	30%	672 412 ₽	451 860 ₽	5.5%	18.1 лет
Оптимистичный	75%	25%	776 391 ₽	559 001 ₽	6.8%	14.7 лет

⚠️ ⚠️ Анапа: разлив мазута (Тамань, дек-2024) сорвал сезон-2025 — загрузка отелей ~42%, спрос −70% г/г. Данные до 2025 ненадёжны для прогноза. Любую оценку доходности по Анапе считайте крайне осторожной.

Как мы считаем (честно):

Загрузка (occupancy) — ОЦЕНКА: ни одна площадка не публикует реальную загрузку по адресам. Мы показываем диапазон по трём сценариям.
Доходность считается ТОЛЬКО от аренды. Возможный рост цены актива в расчёт не включён (это не арендный доход).
Расчёт по налогу самозанятого (НПД 4%). При других режимах (ИП УСН 6%/15%, НДФЛ 13%) чистая доходность будет ниже.
Фактический результат зависит от конкретной локации внутри города, состояния объекта, качества управления и сезонного спроса (меняется год к году).

Источники: Turum.net — цены по месяцам, Анапа · СберИндекс — сделки с недвижимостью · Snob — мазут, загрузка Анапы 42%, спрос −70% · РИА Недвижимость — цены Анапа/Геленджик

📐 Как это посчитано — проверяемая методика по шагам · версия 1.0 · данные IV квартал 2025 – I квартал 2026

Что мы честно вычли из доходности

В отличие от рекламных цифр, наша оценка уже после этих расходов:

Комиссия управляющей компании (15–40% от выручки)
Простой в межсезонье (−30–40% к зимней выручке)
Налог на доход от аренды (НПД 4% / НДФЛ 13%)
Амортизация меблировки и техники (~1,5–2% в год)
Подмена: рост цены актива выдают за доходность (часто +15–25% «прибавляют» к аренде)

Апартаменты (нежилое) — налог на имущество до 41 000–164 000 ₽/год (верхняя оценка) и нет вычета 260 000 ₽. Это часто не включают в рекламную доходность.

Сравнить с обещанием продавца →

Получить цены и планировки Рассчитать ипотеку Заказать аудит объекта