Морелло

Застройщик: Каскад ·

Морелло — новостройка в Анапа. Стоимость лотов — от 9 504 000 ₽.

от 9 504 000 ₽

«Морелло» — апарт-отель в Анапе от застройщика Каскад. Статус: строится. Квартиры от 9,5 млн ₽. Справочные сведения — из официальных источников застройщика; фото и/или ориентировочная цена «от» предоставлены партнёром-агентством (anapanovostroy.ru, с согласия). Цена ориентировочная «от» (не оферта); планировки и наличие — по запросу.

💬 Цена — как напрямую у застройщика, без наценки для вас. Наша комиссия — от застройщика; вы платите ту же цену и получаете независимый подбор и честный расчёт доходности.

Правообладатель информации и фотографий — застройщик «Каскад»; данные из официальных источников застройщика / реестра проектных деклараций 214-ФЗ.

Запросить планировки и актуальную цену

Характеристики

Тип недвижимости: Апартаменты (нежилое)
Застройщик: Каскад
Город: Анапа
Цена: от 9 504 000 ₽
Видеообзор: смотреть на странице ↓
Отделка: дизайнерская отделка и меблировка премиум-класса входят в стоимость
Паркинг: 89 машино-мест (подземный)
Расстояние до моря: море в 15 минутах пешком
Источник данных: официальный источник застройщика →

Видеообзор от застройщика

Шахматка квартир

Шахматка появится после получения актуальной выгрузки от застройщика.

Инвест-оценка (от 9 504 000 ₽)

Оценка чистой доходности от посуточной аренды · Анапа

3.3–5.9% годовых

Цена объекта в расчёте: 9 504 000 ₽ · налог: НПД 4% (самозанятый)

Сценарий	Загрузка	Расходы	Выручка/год	Чистыми/год	Доходность	Окупаемость
Пессимистичный	45%	35%	504 309 ₽	314 689 ₽	3.3%	30.2 лет
Базовый	60%	30%	672 412 ₽	451 860 ₽	4.8%	21.0 лет
Оптимистичный	75%	25%	776 391 ₽	559 001 ₽	5.9%	17.0 лет

⚠️ ⚠️ Анапа: разлив мазута (Тамань, дек-2024) сорвал сезон-2025 — загрузка отелей ~42%, спрос −70% г/г. Данные до 2025 ненадёжны для прогноза. Любую оценку доходности по Анапе считайте крайне осторожной.

Как мы считаем (честно):

Загрузка (occupancy) — ОЦЕНКА: ни одна площадка не публикует реальную загрузку по адресам. Мы показываем диапазон по трём сценариям.
Доходность считается ТОЛЬКО от аренды. Возможный рост цены актива в расчёт не включён (это не арендный доход).
Расчёт по налогу самозанятого (НПД 4%). При других режимах (ИП УСН 6%/15%, НДФЛ 13%) чистая доходность будет ниже.
Фактический результат зависит от конкретной локации внутри города, состояния объекта, качества управления и сезонного спроса (меняется год к году).

Источники: Turum.net — цены по месяцам, Анапа · СберИндекс — сделки с недвижимостью · Snob — мазут, загрузка Анапы 42%, спрос −70% · РИА Недвижимость — цены Анапа/Геленджик

📐 Как это посчитано — проверяемая методика по шагам · версия 1.0 · данные IV квартал 2025 – I квартал 2026

Что мы честно вычли из доходности

В отличие от рекламных цифр, наша оценка уже после этих расходов:

Комиссия управляющей компании (15–40% от выручки)
Простой в межсезонье (−30–40% к зимней выручке)
Налог на доход от аренды (НПД 4% / НДФЛ 13%)
Амортизация меблировки и техники (~1,5–2% в год)
Подмена: рост цены актива выдают за доходность (часто +15–25% «прибавляют» к аренде)

Апартаменты (нежилое) — налог на имущество до 47 520–190 080 ₽/год (верхняя оценка) и нет вычета 260 000 ₽. Это часто не включают в рекламную доходность.

Сравнить с обещанием продавца →

Получить цены и планировки Рассчитать ипотеку Заказать аудит объекта