Главная → Новороссийск → Жемчужина Мысхако

Жемчужина Мысхако

Застройщик: Кубаньжилинвест · класс: Эконом ·

Жемчужина Мысхако — новостройка в Новороссийск. Стоимость лотов — от 5 000 000 ₽.

от 5 000 000 ₽

«Жемчужина Мысхако» — жилой комплекс эконом-класса в Новороссийске (Мысхако) от застройщика Кубаньжилинвест. Статус: сдан. Квартиры от 5 млн ₽. Справочные сведения — из официальных источников застройщика; фото и/или ориентировочная цена «от» предоставлены партнёром-агентством (novorosdom.ru, с согласия). Цена ориентировочная «от» (не оферта); планировки и наличие — по запросу.

💬 Цена — как напрямую у застройщика, без наценки для вас. Наша комиссия — от застройщика; вы платите ту же цену и получаете независимый подбор и честный расчёт доходности.

Правообладатель информации и фотографий — застройщик «Кубаньжилинвест»; данные из официальных источников застройщика / реестра проектных деклараций 214-ФЗ.

Запросить планировки и актуальную цену

Характеристики

Тип недвижимости: Квартиры
Класс жилья: Эконом
Застройщик: Кубаньжилинвест
Город: Новороссийск
Район: Мысхако
Стадия строительства: Сдан
Цена: от 5 000 000 ₽
Расстояние до моря: 700 метров
Источник данных: официальный источник застройщика →

Ход строительства — Сдан

Котлован

Фундамент

Стены

Перекрытия

Кровля

Фасад

Отделка

Сдан

Стадия — ориентир; подтверждаем по наш.дом.рф и фото от застройщика.

Шахматка квартир

Шахматка появится после получения актуальной выгрузки от застройщика.

Инвест-оценка (от 5 000 000 ₽)

Оценка чистой доходности от посуточной аренды · Новороссийск

7.2–12.9% годовых

Цена объекта в расчёте: 5 000 000 ₽ · налог: НПД 4% (самозанятый)

Сценарий	Загрузка	Расходы	Выручка/год	Чистыми/год	Доходность	Окупаемость
Пессимистичный	45%	35%	578 691 ₽	361 103 ₽	7.2%	13.8 лет
Базовый	60%	30%	771 589 ₽	518 508 ₽	10.4%	9.6 лет
Оптимистичный	75%	25%	896 937 ₽	645 795 ₽	12.9%	7.7 лет

Новороссийск: портово-промышленный город (крупнейший порт Чёрного моря, база ЧФ), официально НЕ курорт — пляжный турпоток ниже, чем в Геленджике/Анапе, сезонность выражена. Специфический риск — бора (норд-ост), штормовой зимний ветер, из-за которого у воды почти не строят. Считайте посуточную модель консервативно.

Как мы считаем (честно):

Помесячные ставки в Новороссийске — оценка по форме сезонности побережья, отмасштабированная к летнему среднему из источников ниже.
Загрузка (occupancy) — ОЦЕНКА: ни одна площадка не публикует реальную загрузку по адресам. Мы показываем диапазон по трём сценариям.
Доходность считается ТОЛЬКО от аренды. Возможный рост цены актива в расчёт не включён (это не арендный доход).
Расчёт по налогу самозанятого (НПД 4%). При других режимах (ИП УСН 6%/15%, НДФЛ 13%) чистая доходность будет ниже.
Фактический результат зависит от конкретной локации внутри города, состояния объекта, качества управления и сезонного спроса (меняется год к году).

Источники: turum.net — посуточная аренда Новороссийск · АиФ-Кубань — цены курортного сезона юга 2026 · РБК Кубань — турпоток Новороссийска 2024

📐 Как это посчитано — проверяемая методика по шагам · версия 1.0 · данные IV квартал 2025 – I квартал 2026

Что мы честно вычли из доходности

В отличие от рекламных цифр, наша оценка уже после этих расходов:

Комиссия управляющей компании (15–40% от выручки)
Простой в межсезонье (−30–40% к зимней выручке)
Налог на доход от аренды (НПД 4% / НДФЛ 13%)
Амортизация меблировки и техники (~1,5–2% в год)
Подмена: рост цены актива выдают за доходность (часто +15–25% «прибавляют» к аренде)

Сравнить с обещанием продавца →

Получить цены и планировки Рассчитать ипотеку Заказать аудит объекта