Феллини парк

Застройщик: АО «Жемчужина» · класс: Элит ·

Феллини парк — новостройка в Геленджик. Стоимость лотов — от 14 600 000 ₽.

от 14 600 000 ₽

«Феллини парк» — апарт-комплекс элит-класса в Геленджике (Центр) от застройщика АО «Жемчужина». Статус: сдан. Квартиры от 14,6 млн ₽. Справочные сведения — из официальных источников застройщика; фото и/или ориентировочная цена «от» предоставлены партнёром-агентством (gelton.ru, с согласия). Цена ориентировочная «от» (не оферта); планировки и наличие — по запросу.

💬 Цена — как напрямую у застройщика, без наценки для вас. Наша комиссия — от застройщика; вы платите ту же цену и получаете независимый подбор и честный расчёт доходности.

Правообладатель информации — застройщик «АО «Жемчужина»»; данные из официальных источников застройщика / реестра проектных деклараций 214-ФЗ.

Запросить планировки и актуальную цену

Характеристики

Тип недвижимости: Апартаменты (нежилое)
Класс жилья: Элит
Застройщик: АО «Жемчужина»
Город: Геленджик
Район: Центр
Стадия строительства: Сдан
Цена: от 14 600 000 ₽
Источник данных: официальный источник застройщика →

Фото и видеообзор появятся после подключения медиа застройщика.

Ход строительства — Сдан

Котлован

Фундамент

Стены

Перекрытия

Кровля

Фасад

Отделка

Сдан

Стадия — ориентир; подтверждаем по наш.дом.рф и фото от застройщика.

Шахматка квартир

Шахматка появится после получения актуальной выгрузки от застройщика.

Инвест-оценка (от 14 600 000 ₽)

Оценка чистой доходности от посуточной аренды · Геленджик

2.9–5.2% годовых

Цена объекта в расчёте: 14 600 000 ₽ · налог: НПД 4% (самозанятый)

Сценарий	Загрузка	Расходы	Выручка/год	Чистыми/год	Доходность	Окупаемость
Пессимистичный	45%	35%	676 364 ₽	422 052 ₽	2.9%	34.6 лет
Базовый	60%	30%	901 818 ₽	606 022 ₽	4.2%	24.1 лет
Оптимистичный	75%	25%	1 048 110 ₽	754 639 ₽	5.2%	19.3 лет

Геленджик: сезон короче Сочи. Внимание — встречающаяся в рекламе «доходность 42,5%» включает рост цены актива, а не аренду; это вводит в заблуждение. Помесячная ставка здесь — оценка по форме сезонности Сочи.

Как мы считаем (честно):

Помесячные ставки в Геленджике — оценка по форме сезонности побережья, отмасштабированная к летнему среднему из источников ниже.
Загрузка (occupancy) — ОЦЕНКА: ни одна площадка не публикует реальную загрузку по адресам. Мы показываем диапазон по трём сценариям.
Доходность считается ТОЛЬКО от аренды. Возможный рост цены актива в расчёт не включён (это не арендный доход).
Расчёт по налогу самозанятого (НПД 4%). При других режимах (ИП УСН 6%/15%, НДФЛ 13%) чистая доходность будет ниже.
Фактический результат зависит от конкретной локации внутри города, состояния объекта, качества управления и сезонного спроса (меняется год к году).

Источники: Gorod.space — аренда лето 2025/2026 · РИА Недвижимость — цены Геленджик · СберИндекс — сделки с недвижимостью

📐 Как это посчитано — проверяемая методика по шагам · версия 1.0 · данные IV квартал 2025 – I квартал 2026

Что мы честно вычли из доходности

В отличие от рекламных цифр, наша оценка уже после этих расходов:

Комиссия управляющей компании (15–40% от выручки)
Простой в межсезонье (−30–40% к зимней выручке)
Налог на доход от аренды (НПД 4% / НДФЛ 13%)
Амортизация меблировки и техники (~1,5–2% в год)
Подмена: рост цены актива выдают за доходность (часто +15–25% «прибавляют» к аренде)

Апартаменты (нежилое) — налог на имущество до 73 000–292 000 ₽/год (верхняя оценка) и нет вычета 260 000 ₽. Это часто не включают в рекламную доходность.

Сравнить с обещанием продавца →

Получить цены и планировки Рассчитать ипотеку Заказать аудит объекта