Чайные Холмы
Застройщик: ЦИК · класс: Комфорт ·
Чайные Холмы — новостройка в Сочи. Стоимость лотов — от 9 250 000 ₽.
от 9 250 000 ₽ от 278 000 ₽/м²
«Чайные Холмы» — жилой комплекс комфорт-класса в Сочи (Лазаревский (Дагомыс)) от застройщика ЦИК. Статус: сдан. Квартиры от 9,2 млн ₽. Данные с официального сайта застройщика (214-ФЗ / наш.дом.рф). Цена ориентировочная «от» (не оферта); планировки и наличие — по запросу.
💬 Цена — как напрямую у застройщика, без наценки для вас. Наша комиссия — от застройщика; вы платите ту же цену и получаете независимый подбор и честный расчёт доходности.
Правообладатель информации и фотографий — застройщик «ЦИК»; данные из официальных источников застройщика / реестра проектных деклараций 214-ФЗ.
- Тип недвижимости
- Квартиры
- Класс жилья
- Комфорт
- Застройщик
- ЦИК
- Город
- Сочи
- Район
- Лазаревский
- Стадия строительства
- Сдан
- Цена
- от 9 250 000 ₽
- Цена за м²
- от 278 000 ₽/м²
- Этажность
- 15 и 16
- Корпусов
- 8 литеров
- Высота потолков
- 2,97
- Площади квартир
- 25 - 89,6 м²
- Паркинг
- 565 машино-мест
- Источник данных
- официальный источник застройщика →
Ход строительства — Сдан
Стадия — ориентир; подтверждаем по наш.дом.рф и фото от застройщика.
Шахматка квартир
Шахматка появится после получения актуальной выгрузки от застройщика.
Инвест-оценка (от 9 250 000 ₽)
| Сценарий | Загрузка | Расходы | Выручка/год | Чистыми/год | Доходность | Окупаемость |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Пессимистичный | 45% | 35% | 932 453 ₽ | 581 850 ₽ | 6.3% | 15.9 лет |
| Базовый | 60% | 30% | 1 243 271 ₽ | 835 478 ₽ | 9.0% | 11.1 лет |
| Оптимистичный | 75% | 25% | 1 456 679 ₽ | 1 048 809 ₽ | 11.3% | 8.8 лет |
Для сравнения: долгосрочная (помесячная) аренда в Сочи даёт ~4.0% годовых — посуточная обычно выше, но требует управления и несёт сезонные риски.
Сочи: высокие цены сжимают доходность. По прогнозу экспертов (дек-2025) лишь около трети проектов подтвердят заявленную доходность. Долгосрочная аренда просела до ~4% годовых. Считайте посуточную модель консервативно.
- Загрузка (occupancy) — ОЦЕНКА: ни одна площадка не публикует реальную загрузку по адресам. Мы показываем диапазон по трём сценариям.
- Доходность считается ТОЛЬКО от аренды. Возможный рост цены актива в расчёт не включён (это не арендный доход).
- Расчёт по налогу самозанятого (НПД 4%). При других режимах (ИП УСН 6%/15%, НДФЛ 13%) чистая доходность будет ниже.
- Фактический результат зависит от конкретной локации внутри города, состояния объекта, качества управления и сезонного спроса (меняется год к году).
Источники: Turum.net — цены по месяцам, Сочи · СберИндекс — сделки с недвижимостью · Kommersant — новостройки Сочи 689,6 тыс ₽/м² · РБК Кубань — доходность аренды Сочи 4% (янв-2026) · Kubnews — только треть проектов оправдает доходность
📐 Как это посчитано — проверяемая методика по шагам · версия 1.0 · данные IV квартал 2025 – I квартал 2026
В отличие от рекламных цифр, наша оценка уже после этих расходов:
- Комиссия управляющей компании (15–40% от выручки)
- Простой в межсезонье (−30–40% к зимней выручке)
- Налог на доход от аренды (НПД 4% / НДФЛ 13%)
- Амортизация меблировки и техники (~1,5–2% в год)
- Подмена: рост цены актива выдают за доходность (часто +15–25% «прибавляют» к аренде)
Новостройки рядом — Сочи
Alean Resort Montvert
Royal Beach Resort & SPA
Amaya Residence
Atrium Avenue
Benefit Collection Sochi Chalet
DOM XIII
Заявка по «Чайные Холмы»
Пришлём актуальные цены, планировки и шахматку по этому ЖК.