Что показывают независимые данные

По данным РБК Кубань (январь 2026), доходность от сдачи жилья в Сочи снизилась примерно до 4% годовых на фоне роста цен. Это далеко от рекламных 12–20%.

«Большинство проектов предлагали окупаемость свыше 20 лет при реальной доходности 3–5% годовых.»

— Эксперт А. Гнатченко, Кубанские новости (дек-2025)

Почему рекламная цифра завышена

Высокий процент чаще всего считают от валовой аренды в пик сезона, не вычитая реальные расходы. Что обычно опускают:

  • комиссия управляющей компании — 15–40% от выручки;
  • налог на доход (НПД 4% / НДФЛ 13%);
  • повышенный налог на имущество апартаментов 0,5–2% (против 0,1% у жилья) и отсутствие вычета 260 тыс ₽;
  • простой в межсезонье — зимой выручка побережья падает на 30–40%;
  • амортизация мебели и техники ~1,5–2% в год.

Подмена: рост цены ≠ арендная доходность

Частый приём — сложить рост цены актива и арендный доход в одну цифру «25–40%». Это разные вещи: рост цены реализуется только при продаже (минус НДФЛ и издержки), тогда как аренда — текущий денежный поток. Честно считать их по отдельности.

Как считать честно

Доходность — это диапазон по сценариям, а не одна цифра. Загрузка — оценка (никто не публикует реальную загрузку по адресам). Наш калькулятор показывает чистую доходность после расходов и налога, с источниками — попробуйте на своём объекте.