Эскроу: где лежат ваши деньги до сдачи дома
С переходом на проектное финансирование (с 1 июля 2019 года) деньги дольщиков по договору долевого участия размещаются на счёте эскроу в уполномоченном банке, а не передаются застройщику напрямую. Банк перечисляет их застройщику только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на один объект. Порядок описан в статьях 15.4–15.5 закона 214-ФЗ. Простыми словами: пока дом не сдан, ваши деньги защищены на счёте в банке.
Документы, которые застройщик обязан раскрыть
- проектная декларация (статья 19 закона 214-ФЗ) — сведения о застройщике, проекте, сроках и разрешении на строительство;
- разрешение на строительство;
- договор долевого участия (ДДУ) с условием об эскроу и указанием уполномоченного банка;
- сведения о вводе в эксплуатацию по ранее сданным объектам застройщика.
Бесплатные официальные источники проверки
- наш.дом.рф (ЕИСЖС) — единый реестр проектных деклараций и каталог новостроек: статус проекта, сроки, наличие эскроу;
- ЕГРЮЛ ФНС (egrul.nalog.ru) — юрлицо застройщика: дата регистрации, учредители, не в стадии ли ликвидации или банкротства;
- картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru) — судебные споры с участием застройщика.
Красные флаги до задатка
- продажа в обход 214-ФЗ: ЖСК, переуступка, предварительный договор или вексель без счёта эскроу — защита дольщика здесь слабее;
- неоднократный перенос сроков сдачи в проектной декларации;
- апартаменты могут продаваться вне рамок 214-ФЗ (как нежилой объект или гостиница) — уточняйте, заключается ли ДДУ и используется ли эскроу;
- проектной декларации нет в открытом доступе;
- давление «цена только сегодня» и отказ показать документы.
Что делаем мы
В платном аудите объекта и в тарифе «личный брокер» мы проверяем застройщика по этим официальным источникам и показываем красные флаги до задатка — на вашей стороне, а не на стороне продавца. Хотите пройти по шагам сами — используйте чек-лист инвестора ниже.