Главная → Методика расчёта
Доказательно · версия 1.0
Методика расчёта доходности — и как её проверить
Мы не просто показываем доходность — мы показываем, как именно её посчитали. Каждая цифра раскладывается на входные данные с источниками и датой, и точную арифметику по шагам. Любой — клиент, эксперт или регулятор — может воспроизвести расчёт и проверить его.
Методика верс. 1.0 Обновлено: 2026-06-16 Данные: IV квартал 2025 – I квартал 2026
Зачем эта страница
На рынке курортной недвижимости норма — рекламные «25–42% годовых», за которыми нет проверяемого расчёта. Мы выбрали обратное: показываем доходность диапазоном и держим доказательную базу. Это защищает покупателя от завышенных обещаний — и нас: при любом споре мы предъявляем не мнение, а воспроизводимый расчёт на публичных данных.
Формула
валовая выручка = Σ по месяцам (ставка_месяца × дни_месяца × загрузка_месяца); чистыми за год = (валовая выручка − операционные расходы) − налог; доходность = чистыми ÷ цена объекта; окупаемость = цена ÷ чистыми.
Диапазон, не одна цифра
Считаем по трём сценариям загрузки (45 / 60 / 75% в год) — отсюда диапазон доходности, а не «гарантированный» процент.
Только аренда
В доходность входит лишь арендный доход. Рост цены актива не подмешиваем — это другое.
Консервативно
Потолок месячной загрузки 95% (даже в пик не закладываем 100%). Операционные расходы — 25–35% от выручки.
Честный налог
Считаем по самому выгодному режиму — НПД 4%. При ИП УСН или НДФЛ доходность будет ниже, и мы это указываем.
Сравнительный подход: на чём держится цена
Доходность считается от цены объекта — поэтому саму цену нужно доказать. Делаем это сравнительным подходом (как в ФСО, федеральных стандартах оценки): сравниваем объект не с «городом вообще», а с сопоставимыми объектами по четырём критериям.
1. Район
Тот же район города — окружение и спрос внутри города различаются кратно.
2. Класс ЖК
Эконом / комфорт / бизнес / элит. Объекты разного класса несравнимы по ₽/м².
3. Близость к морю
Зоны: у моря (до 500 м) · близко (500–1500 м) · от моря. Главный измеримый инфраструктурный фактор побережья.
4. Тип объекта
Квартира, апартаменты, дом/таунхаус, участок, коммерция — у каждого свой рынок.
Как применяем — честно
- Каскад от похожего к общему: сначала «тот же район + класс + близость к морю + тип»; если таких объектов мало — расширяем (район+класс → район → класс по городу → тип по городу). Всегда показываем размер выборки и на каких критериях совпало.
- Медиана, не среднее — устойчивее к выбросам. Плюс диапазон min–max сопоставимых.
- Мало сопоставимых → не выдумываем точную цифру по двум объектам, а честно даём городской публичный ориентир и говорим об этом.
- Источник сопоставимых — наш каталог (легальные фиды застройщиков, наш.дом.рф, прямая подача). Цены конкурентов (ЦИАН/Авито/Домклик) НЕ парсим — это незаконно (ст. 1334 ГК, ст. 272.1 УК) и против нашего контракта честности.
- Каталог пока демонстрационный — сопоставимые станут рыночными с подключением реальных фидов застройщиков (теми же объектами района и класса).
- Объектные сопоставимые есть для цены продажи. Доходность от аренды считаем на городском уровне: легальных гранулярных данных по аренде на район/класс нет, и мы это не скрываем.
- Гранулярные данные по сделкам (Росреестр / профильные провайдеры) можно подключить отдельно — это платный источник, решение за нами по бюджету.
Воспроизводимый расчёт — по шагам
Выберите город и цену — увидите ту же выкладку, что стоит за показанной доходностью.
Шаг 1. Валовая выручка по месяцам — Ейск, базовый сценарий (загрузка 60%)
| Месяц | Ставка, ₽/ночь | Дней | Загрузка | Выручка, ₽ |
|---|---|---|---|---|
| Январь | 1 500 | 31 | 45.7% | 21 260 |
| Февраль | 1 500 | 28 | 36.6% | 15 362 |
| Март | 1 500 | 31 | 41.1% | 19 134 |
| Апрель | 1 500 | 30 | 45.7% | 20 574 |
| Май | 1 500 | 31 | 68.6% | 31 890 |
| Июнь | 2 000 | 30 | 82.3% | 49 378 |
| Июль | 2 500 | 31 | 91.4% | 70 866 |
| Август | 2 500 | 31 | 91.4% | 70 866 |
| Сентябрь | 1 400 | 30 | 77.7% | 32 644 |
| Октябрь | 1 500 | 31 | 54.9% | 25 512 |
| Ноябрь | 1 500 | 30 | 36.6% | 16 459 |
| Декабрь | 1 500 | 31 | 45.7% | 21 260 |
| Валовая выручка за год (Σ) | 395 206 ₽ | |||
Сумма по строкам (395 205 ₽) может отличаться от итога на пару рублей — это округление помесячных значений для показа; в расчёте суммируются точные числа.
Шаг 2. От выручки к чистой доходности
| Валовая выручка за год | 395 206 ₽ |
| − Операционные расходы (30%) | −118 562 ₽ |
| = Чистый операционный доход | 276 644 ₽ |
| − Налог НПД 4% | −11 066 ₽ |
| = Чистыми за год | 265 578 ₽ |
| Доходность = 265 578 ÷ 12 000 000 | 2.2% |
| Окупаемость = 12 000 000 ÷ 265 578 | 45.2 лет |
Шаг 3. Все три сценария → итоговый диапазон
| Сценарий | Загрузка | Расходы | Выручка/год | Чистыми/год | Доходность | Окупаемость |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Пессимистичный | 45% | 35% | 296 404 ₽ | 184 956 ₽ | 1.5% | 64.9 лет |
| Базовый | 60% | 30% | 395 206 ₽ | 265 578 ₽ | 2.2% | 45.2 лет |
| Оптимистичный | 75% | 25% | 458 464 ₽ | 330 094 ₽ | 2.8% | 36.4 лет |
Итоговая чистая доходность: 1.5–2.8% годовых — диапазон, а не одна цифра.
Входные данные и их источники
Каждый вход помечен: оценка это или факт, на какую дату, и откуда взят. Оценки мы декларируем явно — это часть честности.
| Параметр | Значение | Тип | Дата | Источник |
|---|---|---|---|---|
| Ставки посуточной аренды по месяцам, ₽/ночь Помесячные ставки — из агрегатора бронирований (см. источники). |
от 1400 до 2500 ₽/ночь (12 значений, полная таблица ниже) | факт | IV квартал 2025 – I квартал 2026 | «Мир квартир» — цены ₽/м² Ейск restate.ru — вторичный рынок Ейск turum.net — посуточная аренда Ейск (помесячно) |
| Число дней в месяце | стандартный календарь (28–31), невисокосный год | факт | — | — |
| Целевая загрузка по сценариям (год) Реальную загрузку по адресам не публикует ни одна площадка → поэтому три сценария, а не одна цифра. |
45% · 60% · 75% (пессимистичный · базовый · оптимистичный) | оценка | — | — |
| Потолок месячной загрузки Консервативный предел: даже в пик не закладываем 100%. |
95% | факт | — | — |
| Операционные расходы Управление, уборка, ЖКХ, комиссии площадок — по оценкам аналитиков курортной аренды. |
25–35% от валовой выручки | оценка | — | — |
| Налог Самый выгодный режим; при ИП УСН 6%/15% или НДФЛ 13% чистая доходность будет НИЖЕ. |
НПД 4% (самозанятый, доход от физлиц) | факт | — | ФЗ-422 о налоге на профессиональный доход (НПД, ставка 4% с дохода от физлиц) |
| Цена объекта Введено пользователем. |
12 000 000 ₽ | факт | — | — |
Что в доходность НЕ входит — и почему
- Рост цены актива (капитальная выгода): это не арендный доход — именно его подмешивают в рекламные «25–42%». Мы считаем только аренду.
- Разовые затраты на меблировку и подготовку к сдаче: это капитальные вложения на старте, а не операционные расходы.
- Ипотечные проценты: расчёт — для покупки за собственные средства; при ипотеке доходность на вложенный капитал будет иной.
Допущения и оговорки
- Загрузка (occupancy) — ОЦЕНКА: ни одна площадка не публикует реальную загрузку по адресам. Мы показываем диапазон по трём сценариям.
- Доходность считается ТОЛЬКО от аренды. Возможный рост цены актива в расчёт не включён (это не арендный доход).
- Расчёт по налогу самозанятого (НПД 4%). При других режимах (ИП УСН 6%/15%, НДФЛ 13%) чистая доходность будет ниже.
- Фактический результат зависит от конкретной локации внутри города, состояния объекта, качества управления и сезонного спроса (меняется год к году).
Правовая позиция
Расчёт на сайте — это оценка на основе публичных данных (см. источники), а не гарантия доходности и не обещание конкретного финансового результата. Мы раскрываем методику, допущения, источники и дату данных, показываем доходность диапазоном и фиксируем версию методики (1.0, обновлено 2026-06-16). Это рабочая редакция; итоговые публичные формулировки согласуются с юристом перед запуском.